Wonen Calculator
🏠 Huurprijsindex Calculator
Controleer of jouw huurverhoging klopt met de wettelijke maximale huurstijging voor 2025.
Jouw huursituatie
Resultaat huurverhoging
nieuwe maandhuur
⚠️ Dit is een indicatieve berekening. De exacte maximale huurverhoging hangt af van jouw specifieke huurcontract en de geldende wetgeving. Raadpleeg de Huurcommissie voor zekerheid.
⚖️ Huurgeschil of vragen over je rechten?
Als jouw verhuurder te veel vraagt, kun je bezwaar maken bij de Huurcommissie. Een huurrechtsspecialist helpt je snel verder.
Gratis juridisch advies →Hoeveel huur mag je voor je woning vragen in 2026?
Of je nu verhuurder bent of huurder die controleert of zijn huur klopt — in Nederland mag een woning niet zomaar voor elk bedrag verhuurd worden. Voor het grootste deel van de huurwoningen geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS): een puntensysteem dat de maximale huur per woning bepaalt op basis van oppervlakte, voorzieningen, energielabel en locatie.
Per 1 juli 2024 is de regelgeving fors verscherpt door de Wet Betaalbare Huur: ook woningen tot circa € 1.157 huur (laag-middensegment) vallen nu onder het puntensysteem.
De drie huursegmenten in Nederland
| Segment | Huurgrens (2026 indicatief) | Regelgeving |
|---|---|---|
| Sociale huur | Tot € 913,46 | Strikt gereguleerd via WWS; inkomensgrens voor toewijzing |
| Middenhuur (nieuw) | € 913,46 – € 1.157 | Sinds 2024 ook WWS-gereguleerd |
| Vrije sector | Boven € 1.157 | Vrije prijsvorming, maar wel WWS-check eerste 6 maanden |
Tussen 2024 en 2028 worden vrijwel alle huurwoningen tot ~140 punten gereguleerd. Het oude onderscheid "sociaal" vs "vrij" verdwijnt langzaam.
Hoe werkt het puntensysteem (WWS)?
Een woning krijgt punten voor verschillende eigenschappen. De som van die punten bepaalt de maximale huur. Belangrijkste puntenleveranciers:
- Oppervlakte (woonkamer, slaapkamers): 1 punt per m²
- Keuken: 4–14 punten afhankelijk van inrichting (aanrechtblad, ingebouwd, kookplaat)
- Sanitair: 4–15 punten voor douche, bad, toilet (apart of in badkamer)
- Energielabel: van -9 (label G) tot +44 (label A++++) — sinds 2024 zwaar gewicht
- WOZ-waarde: maximaal 33% van de totale punten; gemaximeerd op € 391.000 sinds 2022
- Verwarming/koeling: 2 punten per verwarmd vertrek, extra voor centrale verwarming
- Buitenruimte: tuin/balkon/dakterras leveren extra punten
- Monumentaal: 50 punten bonus voor rijksmonumenten
Een gemiddelde 70 m² appartement in Amsterdam haalt vaak 140–160 punten = € 800–€ 950 maximale huur. Een vergelijkbare woning in een dorp 100–120 punten = € 580–€ 720.
Wat is de maximale huurverhoging per jaar?
Voor sociale huur is de jaarlijkse huurverhoging wettelijk gemaximeerd. Voor 2026 (indicatief):
| Inkomen huishouden | Maximale huurverhoging 2026 |
|---|---|
| Tot € 51.000 (laag/midden) | 3,8% (CAO-loonindex) |
| € 51.000 – € 62.000 (hoger middeninkomen) | € 50 per maand extra |
| Boven € 62.000 (hoog) | € 100 per maand extra |
Voor vrije sector geldt geen wettelijk maximum, maar veel verhuurders volgen vrijwillig de CPI (consumentenprijsindex) van het CBS — meestal 2–4% per jaar.
Wat als je huur te hoog blijkt?
Volgens het puntensysteem zou je woning bijvoorbeeld € 720 maximaal mogen kosten, maar je betaalt € 950? Dan kun je bezwaar maken:
- Eerste 6 maanden van huurperiode: ga naar de Huurcommissie. Deze toetst gratis (eenmalig € 25 voor de huurder) of je huur correct is. Kosten verhuurder: € 300 bij verlies.
- Na 6 maanden: nieuwe huur is "bevroren" — alleen jaarlijkse verhoging mogelijk. Lopende contractuele huur kun je niet meer terugvragen, tenzij gebreken in woning aantoonbaar zijn.
- Wet Betaalbare Huur 2024: huurder mag voor woningen tot 186 punten altijd toetsing aanvragen, ongeacht startdatum.
5 veelgemaakte fouten bij huur bepalen
- Energielabel niet meerekenen — label C vs label A verschilt 30+ punten = € 150 maandhuur.
- Verkeerde WOZ-waarde gebruiken — gebruik de huidige WOZ, niet de WOZ van 3 jaar geleden.
- Buitenruimte vergeten — een dakterras of grote tuin levert 5–15 extra punten op.
- Marketingverwarring — "huur excl. service" is wettelijk niet zomaar geldig; servicekosten moeten redelijk zijn en separaat gespecificeerd.
- Gemeenschappelijke ruimtes meerekenen — alleen privé-vloeroppervlak van jouw woning telt, niet gedeelde gangen of stallingsplaats.
Veelgestelde vragen
Wat is de sociale huurgrens in 2026?
€ 913,46 per maand (kale huur, exclusief servicekosten). Voor sociale huurtoewijzing geldt daarnaast een inkomensgrens: € 51.000 voor eenpersoonshuishoudens, € 57.000 voor meerpersoonshuishoudens (indicatief 2026). Boven deze bedragen geen recht op sociale huur via woningcorporatie.
Hoe vraag ik huurtoeslag aan?
Via Mijn Toeslagen op belastingdienst.nl. Voorwaarden: kale huur onder € 913,46, huishoudinkomen onder grens (afhankelijk van gezinssamenstelling), Nederlandse nationaliteit of geldige verblijfsvergunning. De toeslag wordt maandelijks vooraf uitbetaald.
Mag mijn verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee. Bij sociale huur alleen 1 keer per jaar (per 1 juli) volgens wettelijk maximum. Bij vrije sector volgens contract — meestal CPI of vooraf vastgelegd percentage. Verhoging zonder aankondiging of contractbasis is ongeldig — schriftelijk bezwaar maken.
Wat zijn servicekosten en mogen die los?
Servicekosten dekken specifieke services: schoonmaak, lift, glasbewassing, kabel-tv, etc. Mogen apart van kale huur in rekening worden gebracht, mits redelijk en specifiek onderbouwd. De Huurcommissie kan ze toetsen — vraag jaarlijkse afrekening op.
Telt mijn balkon mee voor het puntensysteem?
Ja. Privé-buitenruimte (balkon, dakterras, tuin) levert puntten op: 2 punten per m² voor balkon/dakterras (max 25 punten), tuin telt afhankelijk van grootte (3–25 punten). Gemeenschappelijke buitenruimte telt niet.
Wat is het verschil tussen kale huur en bruto huur?
Kale huur = alleen de huur voor de woning. Bruto huur = kale huur + servicekosten + nutsvoorzieningen (gas/water/licht). Voor wettelijke toetsing en huurtoeslag telt alleen de kale huur. Vergelijk bij woningadvertenties altijd kale huur, niet bruto.
Hoe controleer ik mijn punten zelf?
De Huurcommissie heeft een gratis online tool: huurcommissie.nl/puntencheck. Je vult per kenmerk in wat je woning heeft en krijgt de berekende maximale huur. Gebruik dit voor onderhandeling of bezwaar.
Kan ik bezwaar maken na 2 jaar huurperiode?
Niet meer tegen de startprijs — dat moest binnen 6 maanden. Wel tegen jaarlijkse verhogingen en tegen gebreken (achterstallig onderhoud). Voor woningen onder 186 punten geldt sinds Wet Betaalbare Huur 2024 wel een ruimer recht op toetsing — informeer bij Huurcommissie naar jouw situatie.